BẢN TIN PHÁP LUẬT SỐ 62, THÁNG 08 NĂM 2024

BẢN TIN PHÁP LUẬT SỐ 62, THÁNG 08 NĂM 2024 BẢN TIN PHÁP LUẬT SỐ 62, THÁNG 08 NĂM 2024

BẢN TIN PHÁP LUẬT
SỐ 62, THÁNG 08 NĂM 2024

Kính Chào Quý Khách Hàng và Đối Tác,

ADK Vietnam Lawyers xin trân trọng giới thiệu đến quý vị Bản Tin Pháp Luật Số 62 của Tháng 8 năm 2024 với các quy định pháp luật mới có nội dung đáng chú ý sau:

1. 03 Quy Định Về Đất Đai, Nhà Ở Mới Chính Thực Có Hiệu Lực

Vào ngày 29/06/2024, Quốc Hội đã thông qua ba (03) dự án Luật sửa đổi liên quan tới thị trường bất động sản, chi tiết là (i) Luật Đất đai 2024, (ii) Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, những văn bản pháp luật mới này đang mang đến những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư tại Việt Nam. Cụ thể:

Luật Đất đai 2024:

+ Mở rộng quyền tiếp cận đất đai:

Về phương thức tiếp cận đất đai theo quy định hiện hành của Luật Đất đai, các nhà đầu tư có thể lựa chọn các phương thức như: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Điều 124; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 125; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu theo Điều 126; hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đã có quyền sử dụng theo Điều 127. Điều này áp dụng đối với đất đã được Nhà nước thu hồi theo Điều 79 của Luật Đất đai 2024.

Như vậy, các nhà đầu tư có thể tiến hành thỏa thuận với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phát triển dự án nhà ở thương mại, với điều kiện tuân thủ các thủ tục, quy hoạch, và quy định khác của địa phương.

+ Thêm các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo Điều 157, Quốc Hội đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, bao gồm 1 số trường hợp như là: (i) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan và (ii) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và (iii) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

Luật Nhà ở 2023:

+ Giảm Bớt Thủ Tục Về Chủ Trương Đầu Tư:

Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở thương mại như trong Luật Nhà ở 2014. Theo đó, Điều 36 của Luật Nhà ở 2023 đã loại bỏ quy định về các hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, một quy định trước đây được nêu tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014. Thay vào đó, luật mới chỉ tập trung quy định về điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

+ Nhà Ở Hỗn Hợp Chính Thức Được Công Nhận:

Luật Nhà ở 2023 chính thức công nhận sự tồn tại và tính hợp pháp của các loại hình bất động sản như Condotel (nhà ở kết hợp hoạt động kinh doanh phục vụ du lịch tương tự một phòng khách sạn thông thường), Officetel (nhà ở kết hợp văn phòng làm việc để cho thuê) hoặc Shophouse (nhà ở kết hợp với mặt bằng cho thuê để kinh doanh) với tên gọi nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, mục đích hỗn hợp có thể bao gồm du lịch, kinh doanh thương mại hoặc mục đích khác.

Điều này nhằm hạn chế tình trạng trục lợi hoặc biến tướng từ quy định này, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các mục đích khác được kết hợp với mục đích để ở phải được thể hiện trong chủ trương đầu tư dự án đã được quyết định hoặc chấp thuận.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

+ Tạo Điều Kiện Thuận Lợi Cho Tổ Chức Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài:

Căn cứ theo các Điều 10.4 và 10.5, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, nếu tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc đối tượng phải tuân thủ các quy định về thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài thì tổ chức đó được phép kinh doanh bất động sản tương tự như các tổ chức và cá nhân trong nước.

+ Việc thanh toán phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng:

Căn cứ theo Điều 48.2 quy định rằng:

“2.Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.”

Theo đó, mọi giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản theo hợp đồng kinh doanh thì bắt buộc phải thông qua tài khoản ngân hàng.

Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. Quy định này đã thắt chặt các điều kiện đối với bên chuyển nhượng, nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng dự án chỉ để tìm kiếm lợi nhuận và đảm bảo tuân thủ nguyên tắc rằng người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ thực sự sở hữu

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024.

2. Giới Hạn Số Lượng Nhà Ở Mà Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài Được Sở Hữu

Vào ngày 24/07/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị Định số: 95/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là “Nghị Định 95/2024/NĐ-CP”) để hưỡng dẫn, quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, căn cứ theo Điều 5 Nghị Định 95/2024/NĐ-CP, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng như sau:

- Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.

- Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân là 10.000 người nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.

- Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà.

Nghị Định 95/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024.

3. Điều Chỉnh Quy Định Về Đầu Tư Gián Tiếp Ra Nước Ngoài

Vào ngày 28/06/2024, Ngân Hàng Nhà Nước đã ban hành Thông tư số: 23/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 10/2016/TT-NHNN hướng dẫn một số nội dung quy định tại Nghị định số 135/2015/NĐ-CP ngày 31/12/2015 của Chính phủ quy định về đầu tư gián tiếp ra nước ngoài (sau đây gọi tắt là “Thông tư số: 23/2023/TT-NHNN”).

Theo đó, Thông tư số: 23/2023/TT-NHNN điều chỉnh việc thực hiện chương trình thưởng cổ phiếu phát hành ở nước ngoài phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Chương trình thưởng cổ phiếu phát hành ở nước ngoài có đối tượng tham gia là người lao động có quốc tịch Việt Nam chỉ được thực hiện thông qua tổ chức thực hiện chương trình thưởng cổ phiếu;

- Ngoại tệ thu được từ cổ tức và các thu nhập hợp pháp khác liên quan đến chương trình thưởng cổ phiếu phát hành ở nước ngoài phải chuyển cho người lao động có quốc tịch Việt Nam thông qua tài khoản thực hiện chương trình.

So với quy định hiện hành, Thông tư 23/2023/TT-NHNN đã loại bỏ yêu cầu phải có xác nhận đăng ký từ Ngân hàng Nhà nước trước khi thực hiện chương trình thưởng cổ phiếu phát hành ở nước ngoài.

Thông tư 23/2023/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 12/08/2024.

Chúng tôi hy vọng rằng Bản tin Pháp Luật này có nhiều thông tin hữu ích.

Trân trọng./.