Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở TRƯỚC THỜI HẠN CÓ TRÁI QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HAY KHÔNG?

Việc một bên trong hợp đồng chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn còn tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể để xác định hành vi đó có đúng quy định hay không, hay còn tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng trên thực tế.

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015;

Luật Nhà ở năm 2014.

1. Thời hạn và giá thuê nhà ở

Điều 129 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn và giá thuê nhà ở cụ thể như sau:

• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

• Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

2. Các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê và bên thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 như sau:

• Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở 2014.

• Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy rằng, một bên trong hợp đồng thuê nhà ở hoàn toàn có quyền chấm dứt trước thời hạn với bên còn lại nếu thuộc một trong các trường hợp theo đúng quy định pháp luật nêu trên. Tuy nhiên, nếu một bên trong hợp đồng thuê nhà ở không thuộc một trong các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở mà tự ý thực hiện hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn hoặc vi phạm quy định về thời gian báo trước thì có thể sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

3. Thỏa thuận về phạt vi phạm đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn

Khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cho phép có thể chịu khoản phạt vi phạm theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015:

• Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm;

• Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác;

• Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nguyên tắc phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận, việc thỏa thuận này đã được thể hiện trong hợp đồng do đó một bên trong hợp đồng chỉ phải thực hiện mức phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận thì có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Công ty Luật TNHH ADK & Co Việt Nam Lawyers