MỘT SỐ ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý THEO NGHỊ ĐỊNH 02/2022/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MỘT SỐ ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý THEO NGHỊ ĐỊNH 02/2022/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Nhằm khắc phục những bất cập, vướng mắc cũng như cập nhật các quy định mới phù hợp với thực tiễn đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, vào ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/03/2022 và thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo đó, một số điểm mới đáng chú ý của Nghị định 02/2022/NĐ-CP sẽ được phân tích trong bài viết này như sau:

1. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Những cập nhật, điều chỉnh đối với quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP không chỉ mang tính đồng bộ với quy định pháp luật có liên quan, mà còn phù hợp với tình hình thực tiễn, được kỳ vọng sẽ mang đến tác động tích cực cho các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản trong thời gian tới, cụ thể như sau:

Thứ nhất, quy định về vốn pháp định đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản đã được bãi bỏ. Trước đây, khi tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản không chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật, mà còn phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, Tuy nhiên, theo Điều 4.1(a) Nghị định 02/2022/NĐ-CP, điều kiện về vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đã bị bãi bõ. Việc bãi bỏ quy định này trước hết là tạo nên sự thống nhất với quy định của Luật Đầu tư 2020, vì Luật Đầu tư 2020 đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của chủ thể kinh doanh bất động sản theo Điều 75.2(a). Ngoài ra, việc bãi bỏ yêu cầu về vốn pháp định trên còn tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh bất động sản vốn nhỏ và vừa vẫn có thể tham gia thị trường bất động sản.

Thứ hai, bổ sung thêm điều kiện về công khai thông tin. Theo Điều 4.1(b) Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:

₋ Các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật);

₋ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;

₋ Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);

₋ Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện mới được bổ sung này là một yêu cầu chặt chẽ hơn đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản vì họ phải thường xuyên cập nhật, điều chỉnh kịp thời các thông tin bị thay đổi. Tuy nhiên, việc này cũng góp phần giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch, rõ ràng nhằm giúp khách hàng, cũng như nhà đầu tư có thể nắm bắt thông tin kịp thời và tốt nhất.

Thứ ba, bổ sung quy định “chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”.

Theo đó, Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

(i) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

₋ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

₋ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

₋ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(ii) Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

₋ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

₋ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

₋ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

₋ Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP đây là một bổ sung mang tính cụ thể, chặt chẽ hơn từ quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014.

2. Quy định về hợp đồng mẫu

Bên cạnh các điều kiện mới mà tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đưa ra quy định việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản (“giao dịch bất động sản”) bắt buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục đính kèm Nghị định này. Đây được đánh giá là một trong những quy định mới đáng chú ý vì hợp đồng mẫu trước đây theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ là tài liệu để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Trong khi đó, hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã mang tính bắt buộc đối với các bên.

Việc quy định các bên bắt buộc phải tuân theo hợp đồng mẫu sẽ đem đến một số ưu điểm và nhược điểm sau đây:

(i) Về mặt ưu điểm: áp dụng hợp đồng mẫu sẽ đem lại sự thống nhất về mặt nội dung trong các hợp đồng giao dịch bất động sản, hạn chế tình trạng các chủ thể kinh doanh bất động sản quy định những điều khoản bất lợi khi giao dịch bất động sản với khách hàng, bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. Ngoài ra, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đã bổ sung quy định về hợp đồng mẫu đối với hai loại hình bất động sản là căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Tuy không quy định rõ ràng minh thị, nhưng việc quy định hợp đồng mẫu cho hai loại hình bất động sản này đã phần nào tạo cơ sở công nhận tính pháp lý của chúng; góp phần đặt nền tảng cho việc hoàn thiện khung pháp lý đối với hai loại hình bất động sản còn chưa định hình rõ ràng này.

(ii) Về mặt nhược điểm: tuy việc áp dụng hợp đồng mẫu sẽ mang tính thống nhất nhưng quy định “cứng” như trên đã ảnh hưởng đến quyền tự do thỏa thuận giữa các bên – đây là quyền được pháp luật dân sự công nhận. Câu hỏi được đặt ra là liệu rằng các bên có thể bổ sung/hoặc loại bỏ một số điều khoản đã được quy định cụ thể trong hợp đồng mẫu để phù hợp với nhu cầu thực tiễn của các bên hay không. Vấn đề này vẫn còn được bỏ ngỏ trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Bên cạnh đó, mặc dù đã bổ sung thêm hợp đồng mẫu đối với căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhưng một số sản phẩm tương tự như nhà phố thương mại, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn chưa được Nghị định này quy định. Câu hỏi đặt ra là khi thực hiện giao dịch bất động sản đối với hai loại bất động sản này, các bên có phải tuân theo hợp đồng mẫu hay không, và khi tuân theo thì sử dụng loại hợp đồng mẫu nào là những câu hỏi vẫn chưa được giải đáp.

3. Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bổ sung nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

₋ Trước hết, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ hai điều kiện:

(i) Có đủ điều kiện quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản; và

(ii) Dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.

₋ Đối với việc áp dụng pháp luật khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đã phân định rõ ràng hai trường hợp sau:

Một là, áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi chuyển nhượng đối với dự án:

(i) Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020; và

(ii) Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

Hai là, áp dụng quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đối với dự án bất động sản không thuộc hai trường hợp kể trên.

Việc bổ sung nguyên tắc trên góp phần tạo nên sự thống nhất, rõ ràng và tách bạch, phù hợp với Điều 46 Luật Đầu tư 2020, giúp các bên trong giao dịch chuyển nhượng cũng như các cơ quan, đơn vị có liên quan xác định dự án có đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần hay không, và trường hợp nào sẽ áp dụng theo quy định của Luật Đầu tư, trường hợp nào sẽ áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

ADK VIETNAM LAWYERS LAW FIRM

CHUNG CƯ MINI - CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ KIẾN NGHỊ

Bình luận những điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

MỘT SỐ LƯU Ý TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN TÀU BIỂN KHÔNG SỬ DỤNG VỐN NHÀ NƯỚC CHO TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

THỦ TỤC VÀ LƯU Ý PHÁP LÝ KHI KHÁCH HÀNG MUỐN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

NGHĨA VỤ THUẾ CỦA NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI KHI TIẾN HÀNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI VIỆT NAM THEO HỢP ĐỒNG THIẾT KẾ, CUNG CẤP THIẾT BỊ CÔNG NGHỆ VÀ THI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (HỢP ĐỒNG EPC)

Tin tức mới nhất

MỘT SỐ ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý THEO NGHỊ ĐỊNH 02/2022/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản, Luật kinh doanh Bất động sản ADK, Luật kinh doanh ADK, Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản ADK