NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC ĐỂ LẠI THỪA KẾ LÀ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM HAY KHÔNG?

Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chính sách quan trọng góp phần tăng cơ hội thu hút đầu tư là chế định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc người nước ngoài đến làm việc, sinh sống tại Việt Nam ngày càng tăng cao nên vấn đề định cư hay sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng được đặt ra. Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng như vấn đề thừa kế di sản là bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam.

Có trường hợp: Ông A quốc tịch Hoa Kỳ đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, ông hiện đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ông A có vợ và con đều mang quốc tịch nước ngoài hiện đang sinh sống tại nước ngoài. Ông A mong muốn lập di chúc cho vợ và con của ông ở nước ngoài được hưởng di sản ông để lại tại Việt Nam. Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về trường hợp này?

Theo Điều 159.1.c và 160.3 của Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Mặc dù đã cho phép cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở của họ cũng có những hạn chế nhất định so với tổ chức, cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo Điều 159.2 của Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính Phủ. Theo Điều 161.2.a của Luật Nhà ở 2014, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ lệ không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư (trừ trường hợp được gia hạn hoặc trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài).

Khi cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thì việc họ muốn để lại thừa kế cho người thân cũng là việc chính đáng và được pháp luật bảo vệ. Điều 609 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.

Liên quan đến thừa kế đối với nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, Điều 680.2 của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định: “Việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó”, có nghĩa là việc thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì phải theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Về mặt nội dung, Việt Nam thừa nhận quyền hưởng di sản theo di chúc của người được hưởng di sản. Việc hưởng thừa kế nhà ở cũng phải tuân theo Luật Nhà ở 2014. Nếu người được hưởng thừa kế không thuộc diện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như quy định tại Điều 159.2.b của Luật Nhà ở 2014 thì họ chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó và không được xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 161.2.b của Luật Nhà ở 2014).

Về mặt hình thức, người nước ngoài có nguyện vọng để lại di sản nhà ở tại Việt Nam cho người thân thì di chúc của họ cũng cần tuân thủ quy định tại Điều 627 và Điều 630 BLDS 2015, để đảm bảo di chúc có hiệu lực. Di chúc này phải được lập bằng văn bản và nên được công chứng chứng thực. Di chúc phải được lập trong điều kiện người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật (Việt Nam), không trái với đạo đức xã hội. Bản di chúc này cũng phải tuân thủ về mặt hình thức như: không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc .... Nội dung của bản di chúc gồm các nội dung chủ yếu theo quy định tại Điều 631 của BLDS 2015: (i) ngày, tháng, năm lập di chúc; (ii) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc; (iii) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản; (iv) Di sản để lại và nơi có di sản… và các nội dung khác. Đó là những yếu tố cơ bản cần phải tuân theo khi người nước ngoài lập di chúc cho thân nhân nhận di sản tại Việt Nam.

Tuy vấn đề thừa kế nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam còn có giới hạn nhất định nhưng pháp luật Việt Nam đã quan tâm và đưa ra hướng giải quyết vấn đề pháp lý về thừa kế nhà ở cho người nước ngoài để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp về tài sản cho cá nhân nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam và thân nhân của họ.

ADK & Co Vietnam Lawyers Law Firm