Luật kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 28 tháng 11 năm 2023 sau nhiều lần lấy ý kiến và điều chỉnh. Việc điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm mục đích khắc phục các bất cập của Luật kinh doanh bất động sản 2014 mà còn phải đảm bảo sự đồng bộ với các quy định giao thoa khác như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Xây dựng.
Luật mới này tập trung vào bốn vấn đề chính: hoạt động kinh doanh bất động sản, bất động sản đưa vào kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản, và quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Mỗi vấn đề này đều đã được xem xét cẩn thận và quy định chi tiết hơn so với Luật cũ.
1. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là nhà, công trình xây dựng hoặc các loại đất được phép kinh doanh theo pháp luật đất đai. Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định 05 loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh gồm:
(i) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
(ii) Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
(iii) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
(iv) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
(v) Dự án bất động sản.
Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất chỉ mới được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong khi Luật kinh doanh bất động sản 2014 không trực tiếp điều chỉnh đối tượng này mà dẫn chiếu đến các quy định tương ứng của pháp luật đất đai.
Đối với từng loại hình bất động sản trên, Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể về điều kiện đưa vào kinh doanh cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch.
2. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, giảm số tiền thanh toán lần đầu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và quản lý giao dịch bằng phương thức thanh toán không dùng tiền mặt
Luật hiện hành hiện tại không ghi nhận việc phải đặt cọc đối với bất động sản hình trong tương lai mà chỉ quy định chặt chẽ thời điểm có thể thu được khoản tạm ứng và số tiền Nhà đầu tư được thu. Theo đó, Nhà đầu tư có thể thu được không quá 30% giá trị hợp đồng vào lần thanh toán đầu tiên.
Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản 2023 lại quy định rõ việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Theo đó, luật mới cũng quy định thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Để quản lý việc mua bán bất động sản và môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Dù rằng phương thức và thời hạn thanh toán là một trong các nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, các bên không hoàn toàn tự do trong việc thỏa thuận phương thức thanh toán. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Luật kinh doanh bất động sản hiện hành không có quy định về chính sách không dùng tiền mặt trong kinh doanh bất động sản.
Có thể nói, quy định mới phản ánh rõ quan điểm pháp lý trong việc đảm bảo tính chất của việc đặt cọc, phương thức thanh toán và hạn chế tối đa rủi ro cho bên mua, vốn thường là bên yếu thế hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề
Đối với điều kiện để tổ chức được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản mới chỉ yêu cầu doanh nghiệp chỉ cần có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều này cũng đã nới lỏng và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có mong muốn đăng ký, thực hiện dịch vụ này.
4. Siết chặt điều kiện phân lô bán nền trong dự án bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định có 02 hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Việc phân loại này căn cứ vào chủ thể nhận chuyển nhượng: (i) cho cá nhân tự xây dựng và (ii) cho tổ chức đề đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền. Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định chi tiết về điều kiện kinh doanh đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở có yêu cầu khắt khe hơn điều kiện khi chuyển nhượng cho tổ chức. Bên cạnh các điều kiện chung, khi phân lô bán nền, chủ đầu tư phải đáp ứng:
(i) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
(ii) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã siết chặt điều kiện phân lô bán nền so với pháp luật hiện hành. Theo quy định của pháp luật đất đai, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án chỉ bị hạn chế phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Như vậy, với quy định mới, hoạt động phân lô bán nền đã được siết chặt đến khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại II và loại III.
5. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể hơn trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh so với quy định hiện hành. Pháp luật hiện hành không quy định về thời điểm công khai thông tin. Tuy nhiên, theo luật mới, nghĩa vụ công khai thông tin phải được thực hiện trước khi đưa dự án vào kinh doanh. Nói cách khác, công khai thông tin trở thành một trong những điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh.
Tùy vào loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh như được nêu tại Điều 1 trên đây, các thông tin mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai sẽ có khác biệt. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin theo quy định của pháp luật. Khi có sự thay đổi, các thông tin đã công khai phải được cập nhật.
Nơi công khai thông tin gồm:
- Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;và
- Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
6. Sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản
Nghị định 02/2022/NĐ-CP cung cấp 08 mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản liên quan đến việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022. Theo quy định hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu do chính phủ quy định.
Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm:
(i) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
(ii) Hợp đồng thuê nhà ở;
(iii) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
(iv) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
(v) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
(vi) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
(vii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
(viii) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
(ix) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
(x) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; và
(xi) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Quốc hội giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản. Hợp đồng mẫu áp dụng cho chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chủ thể này có trách nhiệm công khai hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định về công khai thông tin dự án bất động sản như phân tích ở trên.
Bên cạnh 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định thêm 04 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Không có quy định về hợp đồng mẫu trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, nội dung chính của các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 46 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự. Điều này đảm bảo quyền tự do thỏa thuận thuận của các bên so với việc áp đặt sử dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
7. Quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật mới tách biệt người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữa người là công dân Việt Nam (người còn quốc tịch Việt Nam) và người không phải là công dân Việt Nam (người không có quốc tịch Việt Nam). Theo đó, người định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước.
8. Trách nhiệm ghi giá giao dịch
Giá trị hợp đồng đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ thanh toán giữa các bên và nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Trường hợp giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Ngược lại, nếu giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Để giảm trách nhiệm về thuế phí đối với nhà nước, các bên thường có xu hướng ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch.
Nhằm hạn chế tình trạng giá trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng. Việc xác định cụ thể chủ thể có trách nhiệm giúp nâng cao nhận thức của các bên và hiệu quả áp dụng luật.
9. Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Tùy loại bất động sản đưa vào kinh doanh, Luật kinh doanh bất động sản quy định chi tiết nguyên tắc và điều kiện kinh doanh tương ứng của từng loại.
Trong đó, diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng là đối tượng mới của Luật Kinh doanh bất động sản. Điều kiện kinh doanh của đối tượng này cũng được đặt biệt quan tâm. Đối tượng này chịu nhiều điều kiện của đặc thù về xây dựng và đầu tư. Ngoài ra, để đảm bảo sự đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai, việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn công trình xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
ADK Vietnam Lawyers
