Cập nhập: 25.03.2025
Căn cứ pháp lý:
- Luật Xây dựng 2014;
- Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng 2014;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP;
- Thông tư 03/2018/TT-BXD.
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng bao gồm:
- Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
Trường hợp nào phải xin cấp giấy phép xây dựng?
Theo quy định tại Điều 89.1 Luật Xây dựng 2014 và khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, chủ đầu tư bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền đối với tất cả các loại công trình xây dựng, trừ các trường hợp sau:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
- Công trình xây dựng tạm để phục vụ thi công xây dựng công trình chính hoặc sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác trong thời gian được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây Dựng;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng có phải xin giấy phép xây dựng hay không?
Khi sửa chữa, cải tạo các công trình xây dựng, chủ đầu tư phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo trong các trường hợp sau:
- Công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Công trình sửa chữa, cải tạo mà nội dung sửa chữa, cải tạo làm thay đổi công năng sử dụng và/hoặc làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
Chủ đầu tư có bắt buộc xin cấp phép trong trường hợp di dời công trình hay không?
Theo quy định tại Điều 117 Luật Xây Dựng 2014, khi công trình xây dựng muốn di dời từ vị trí này đến vị trí khác, nhà đầu tư cần phải tiến hành thủ tục đề nghị cấp Giấy phép di dời công trình nhằm đảm bảo địa điểm di dời phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, không làm ảnh hưởng đến công trình lân cận và bảo đảm giữ nguyên kiến trúc đối với công trình có yêu cầu cần phải bảo tồn.
Hậu quả pháp lý đối với công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng
Đối với các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 15.5 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể:
Mức phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm được quy định như sau:
- Phạt tiền từ đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định dưới đây; và thêm 20.000.000 đồng trong trường hợp tái phạm.
- Phạt tiền đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; và tăng lên 80.000.000 trong trường hợp tái phạm.
- Phạt tiền đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và tăng lên 1.000.000.000 trong trường hợp tái phạm.
- Trường hợp việc thi công xây dựng công trình vi phạm đã kết thúc, chủ đầu tư buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm (Điều 15.11 (d) Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Điều 4.1 Thông tư 03/2018/TT-BXD);
- Trường hợp công trình xây dựng đang được thi công thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư phải tạm dừng việc thi công, tiến hành thủ tục xin cấp phép xây dựng theo quy định tại Điều 15.12 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 03/2018/TT-BXD.
Công ty Luật TNHH ADK & Co Việt Nam Lawyers