Một số vướng mắc trong quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thay thế cho Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cũng thay đổi theo. Tuy nhiên, sự thay đổi này chưa giải quyết được toàn bộ vướng mắc trong việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế. 

1. Quy định về giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 được trực tiếp điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014. Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (không áp dụng đối với nhà ở xã hội). Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản lại dẫn chiếu đến pháp luật về nhà ở để điều chỉnh trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Sau khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, việc điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không còn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023. Thay vào đó, Luật Nhà ở 2023 đã dẫn chiếu đến pháp luật về kinh doanh bất động sản. Mặc dù lý do cho sự thay đổi này không được nêu rõ, nhưng việc pháp luật kinh doanh bất động sản tập trung điều chỉnh giao dịch này đã góp phần hạn chế bất cập phát sinh từ việc tồn tại các quy định có nội dung tương tự nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau dẫn đến sự chồng chéo.

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, khung pháp lý về kinh doanh bất động sản cũng dần được hình thành dựa trên văn bản chủ đạo này. Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tại Mục 2 Chương VI của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định số 96/2024/NĐ-CP (“Nghị định 96/2024”)

2. Vướng mắc trong quy định về giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ nhất, về đối tượng áp dụng và phạm vi điều chỉnh.

Như đã nêu ở trên, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (không quy định rõ có phải nhà ở thương mại hay không) sẽ được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Việc Luật Nhà ở 2023 dẫn chiếu đến pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa giải quyết được khoảng trống pháp lý vì khác biệt trong cách xác định đối tượng áp dụng. 

Theo mục 2 Chương VI Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, mà cụ thể là việc chuyển nhượng 03 loại hợp đồng: “a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn”. Quy định này có sự kế thừa từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Với các quy định nêu trên, các vấn đề pháp lý cần được làm rõ là: (i) liệu khái niệm “nhà ở” của pháp luật nhà ở có tương ứng với khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” của pháp luật kinh doanh bất động sản hay không? (ii) Nếu câu trả lời là “không”, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh ở đâu?

Thứ hai, về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hiện hành được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nhìn chung, các quy định này kế thừa quy định tương tự từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành có xem xét thêm thực tiễn áp dụng pháp luật. Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

3. Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

4. Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, pháp luật về nhà ở trước đây áp dụng một phương pháp tiếp cận khác, tập trung vào các điều kiện về chủ thể và sự tồn tại của hợp đồng mua bán nhà ở. Điểm tương đồng giữa hai chế định pháp luật này có chăng chỉ là điều kiện về việc chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là đối tượng của hợp đồng được chuyển nhượng.

Như vậy, khung pháp lý hiện hành rõ ràng có các điều kiện nghiêm ngặt hơn so với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại của pháp luật nhà ở trước đây. Những điều kiện này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên tham gia giao dịch và cơ quan có thẩm quyền để xác minh: liệu có tranh chấp, kê biên, thế chấp đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán được chuyển nhượng?

Thứ ba, về giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch chuyển nhượng

Như đã đề cập ở trên, kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, một trong những điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là phải có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều kiện này tiếp tục được pháp luật về nhà ở khẳng định lại tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở (“Nghị định 95/2024”), theo đó, trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thực hiện trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 được điều chỉnh bởi pháp luật về nhà ở. Theo đó, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng cần có hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư. Đồng thời, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 cũng trực tiếp quy định các nội dung của hợp đồng về nhà ở. Cơ sở pháp lý này đã gây khó khăn trong việc xác định yêu cầu về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở gốc được xem xét chuyển nhượng. Việc các quy định hiện hành dẫn chiếu đến pháp luật bất động sản đã giải quyết được vướng mắc trong việc lựa chọn mẫu hợp đồng theo luật kinh doanh bất động sản hay luật nhà ở.

Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa giải quyết toàn diện mọi vướng mắc liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Trong bối cảnh chuyển tiếp giữa luật mới và luật cũ, cơ chế nào sẽ áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng hợp đồng hợp đồng mua bán nhà ở đã được thiết lập theo luật nhà ở khiến các bên không thể cung cấp hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của luật kinh doanh bất động sản?

3. Một số kiến nghị 

Như vậy, có thể thấy rằng mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục được tình trạng chồng chéo các quy định điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và có những cải tiến đáng kể trong việc điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Song vẫn tồn tại một số vướng mắc pháp lý cần được làm rõ và hoàn thiện. Từ những vướng mắc trên, nhóm tác giả đề xuất một số sửa đổi, bổ sung đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như:

Thứ nhất, cần làm rõ phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là việc xác định cụ thể khái niệm “nhà ở” trong cụm từ “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở” theo quy định tại pháp luật về nhà ở có phải hoặc có được bao gồm trong khái niệm “hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” hay không – vốn là đối tượng được chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong trường hợp không bao gồm, kiến nghị bổ sung đối tượng “hợp đồng mua bán nhà ở” vào khoản 1 Điều 49 hoặc xây dựng một cơ chế pháp lý riêng biệt để điều chỉnh loại đối tượng được dẫn chiếu từ pháp luật nhà ở này. 

Thứ hai, có cơ chế tra soát các bất động sản có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết, bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng và thúc đẩy giao dịch kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, cần quy định rõ cơ chế xử lý trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới để đảm bảo tính liên tục và hiệu lực của các giao dịch;

Để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong việc thực thi pháp luật, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết nhằm giải quyết những vướng mắc pháp lý nêu trên, từ đó tạo hành lang pháp lý minh bạch và thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

ADK VIETNAM LAWYERS