Hiện nay việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động, vì đây không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư khi mua đi bán lại hoặc cho thuê. Nhiều người khi mua nhà do không nắm rõ hay chưa có kiến thức đầy đủ về các quy định pháp luật nên đã bị thiệt hại, thua lỗ. Vì vậy, công ty luật ADK Lawyers thông qua bài viết này mong muốn cung cấp một số vấn đề cần biết về pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn
1.1 Cơ sở pháp lý về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai
a) Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Quy định này đã đưa ra một cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân sự về nhà ở.
Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 4 Điều 3 như sau:
“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Chúng ta có thể hiểu rằng nhà ở hình thành trong tương lai khi được ký kết hợp đồng mua bán thì nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, có nghĩa là nó chưa xác lập được quyền sở hữu tuy nhiên đã có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định, ví dụ như mua căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
b) Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015):
“2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a. Tài sản chưa hình thành;
b. Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Như vậy theo quy định trên và việc sử dụng những thuật ngữ pháp lý khác nhau để giải thích cho trường hợp này, tuy nhiên đều hướng tới phân loại nhà ở hình thành trong tương lai thành hai loại cụ thể:
- Thứ nhất, nhà đang xây dựng;
- Thứ hai, nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng do đó chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu.
c) Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Với bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, …
Căn cứ tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 thì:
“1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ”.
Các văn bản pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
Văn bản Luật: Bộ luật Dân sự năm 2015; Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014…
Văn bản dưới Luật: Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Nghị định 59/2015/NĐ -CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản; Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng…
Vì vậy, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về các nội dung trong giao kết cũng như thực hiện hợp đồng.
Bên cạnh đó, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng quản lý, xây dựng hành lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án, đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý.
1.2 Thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì vốn sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như vậy được thể hiện thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính thức.
Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng nêu rõ chủ đầu tư không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, tuy nhiên, phương thức này thật sự chưa có quy định một cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra. Tác giả cho rằng, khi đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; hoặc cần quy định chi tiết hơn nữa về vấn đề hợp đồng góp vốn đối với cá nhân, hộ gia đình.
Thứ hai, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về vấn đề này, như đã phân tích ở trên, được quy định rất rõ tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở, theo đó trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.
Thứ ba, về vấn đề quy định tài khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh trên thực tế chủ yếu là bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại.
Đối với những trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy, thiết nghĩ cần quy định trực tiếp vấn đề này vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Dựa trên một số bật cập trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên thì mới đây, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 989/BXD-QLN ngày 25 tháng 03 năm 2021 đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 99/2015, Nghị định 76/2015 của Chính phủ về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.
Thực hiện theo lời đề nghị của công văn này, tại TPHCM, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TPHCM, đã chỉ đạo các cơ quan chức năng, UBND các quận, huyện phải thanh tra, kiểm tra đột xuất các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm chấn chỉnh tình trạng một số chủ đầu tư "lách luật" trong mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Công văn chỉ đạo có nêu, theo khảo sát thị trường bất động sản TPHCM thời gian qua, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua xuất hiện khá nhiều tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khách hàng thường được các môi giới tư vấn giới thiệu hình thức này, như một thủ thuật “chốt sale”, trong khi dự án chưa chính thức ra hàng. Nhiều chủ đầu tư cũng sử dụng hình thức này như một hình thức “test thị trường”, nếu sản phẩm có sức hút thì sẽ dùng tiền đặt cọc của khách hàng để triển khai dự án.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động. Không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư khi mua đi bán lại hoặc cho thuê. Tuy nhiên có nhiều trường hợp, do người mua nhà không nắm rõ được những quy định của pháp luật nên đã dẫn đến thiệt hại, thua lỗ không đáng có. Do đó, người mua nhà cần nắm vững các thủ tục và một vài lưu ý pháp lý dưới đây.
2. Thủ tục khi tiến hành mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán và yêu cầu nhà đầu tư phải cung cấp đầy đủ các thông tin và các điều kiện về pháp lý như sau:
Thứ nhất: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là chủ đầu tư đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án);
Thứ hai: Có hồ sơ dự án đầy đủ (nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư; văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư, …);
Thứ ba: Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nghĩa là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền);
Thứ tư: Có giấy phép xây dựng (Giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án);
Thứ năm: Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
Thứ sáu: Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
Thứ bảy: Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng (đây là quy định bắt buộc).
Thứ tám: Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị thế chấp.
Thứ chín: Ngoài những quy định nêu trên, người mua cần tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến kiểm tra thực địa khu đất đang xây dựng để xem tình trạng và tiến độ xây dựng thực tế nhằm củng cố thêm cơ sở để cân nhắc trước khi ký hợp đồng.
Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc về dự án đang mở bán.
Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.
Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).
Như vậy, nếu không kiểm tra và kiểm tra mà không đủ các điều kiện như trên, thì lời khuyên của chúng tôi là “không nên mua”, đặc biệt khi không có đủ 03 điều kiện thứ năm, thứ sáu và thứ bảy trên. Còn nếu đã mua, đã ký hợp đồng khi chưa đủ điều kiện nêu trên thì nên làm việc lại với bên bán/chủ đầu tư về các hồ sơ pháp lý về dự án nêu trên. Đồng thời, hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ đúng hạn hay không, nhằm để điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Bước 2: Sau khi đã cân nhắc đầy đủ các yếu tố, các điều kiện hợp pháp thì Căn cứ quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 thì các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014.
Bước 3: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 4: Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
3. Một vài lưu ý pháp lý khi khách hàng tiến hành mua nhà ở hình thành trong tương lai
3.1. Thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Căn cứ theo Điều 57 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rằng:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:
- Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
Lưu ý: trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Khi bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
- Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
- Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
3.2. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ theo Điều 58, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rằng:
Bên cạnh một số quyền cơ bản, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán “cung cấp thông tin về tiến độ” đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là quyền của bên mua được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có XÁC NHẬN của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Ngoài ra, người mua nhà cũng nên tìm đến các chuyên gia tư vấn luật để được tư vấn chi tiết về hồ sơ pháp lý của dự án, nội dung của hợp đồng mua bán, xem có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không.
