Thực tiễn hiện nay cho thấy đô thị hóa ở nước ta ngày càng gia tăng và tình trạng người dân “bỏ quê lên phố” diễn ra ngày càng phổ biến. Bối cảnh trên đã đặt ra một thách thức trong việc giải quyết nơi ăn chốn ở, cơ sở hạ tầng cho một bộ phận không nhỏ người dân ở những đô thi lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà Nội - là hai địa phương điển hình có mật độ dân số cao nhất cả nước. Do đó, bên cạnh các giải pháp về nhà ở xã hội đang được Nhà nước đẩy mạnh, thì một loại hình nhà ở đã và đang được người dân lựa chọn như một phương án giải quyết bài toán trên chính là loại hình “chung cư mini”.
Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, cơ quan chức năng đã liên tục phát hiện nhiều chủ đầu tư chung cư mini chỉ chạy theo mục tiêu lợi nhuận, sẵn sàng phớt lờ các quy định, tiêu chuẩn an toàn, các tiêu chí về phòng cháy chữa cháy, … dẫn đến rủi ro pháp lý và nghiêm trọng hơn là thiệt hại về cả tính mạng cho người mua căn hộ. Đây chính là hồi chuông cảnh báo không chỉ riêng đối với các cơ quan chức năng mà còn đối với người dân về công tác quản lý, cũng như tính pháp lý của chung cư mini hiện nay.
- Khung pháp lý về quản lý chung cư mini
Mặc dù tình trạng chung cư mini phát triển khá phổ biến; nhưng hiện nay, hành lang pháp lý để quản lý loại hình công trình này vẫn chưa được hoàn thiện và còn nhiều khoảng trống.
- Thiếu quy định về khái niệm loại hình chung cư mini
Khuôn khổ pháp lý tại Việt Nam mới chỉ đưa ra các quy định chung cho loại hình chung cư, mà chưa có quy định cụ thể dành cho loại hình chung cư mini. Nói cách khác, khái niệm “chung cư mini” chỉ là cách gọi phổ biến trong thực tiễn, hoàn toàn không được quy định chính thống trong bất kỳ văn bản pháp luật hiện hành nào.
Tuy nhiên, xét về bản chất thì loại hình này dường như đã được ghi nhận tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như sau: “trường hợp xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Kế thừa tinh thần của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định tương tự tại khoản 1 Điều 57 như sau:
“1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.”
Như vậy, theo tinh thần của Luật, “chung cư mini” có thể được hiểu là nhà ở riêng lẻ có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ khép kín bên trong. Về khái niệm này, theo Đại biểu Nguyễn Thị Thủy, hiện vẫn đang còn bất cập do cả xã hội gọi sản phẩm này là chung cư mini - một thuật ngữ không có trong luật và Luật Nhà ở cũng không nêu rõ về tiêu chuẩn, quy chuẩn cũng như về yêu cầu quản lý, thậm chí định danh cũng không thực sự rõ ràng.
- Quyền sở hữu đối với căn hộ trong chung cư mini
Về quyền sở hữu căn hộ “chung cư mini”, khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 không chỉ cho phép sự tồn tại của loại hình “chung cư mini” mà còn chính thức công nhận quyền sở hữu và quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ “chung cư mini”. Việc xác lập quyền sở hữu “chung cư mini” phải tuân thủ theo điều kiện, hồ sơ, trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được quy định tại các văn bản có liên quan.
Tuy nhiên, không nhiều chung cư mini được cấp “sổ hồng” cho người sở hữu căn hộ trong chung cư, bởi những công trình này không đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản như diện tích tối thiểu, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy, v.v. Do những hạn chế và bất cập trong công tác thực thi pháp luật, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã lợi dụng tình trạng buông lỏng quản lý của cơ quan nhà nước, để tự ý xây dựng chung cư mini mà không tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn kỹ thuật,… dẫn đến người mua căn hộ chung cư mini không được cấp “sổ hồng” – một văn bản pháp lý ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ của người dân.
- Trách nhiệm cấp phép xây dựng
Do không có một hành lang pháp lý rõ ràng, nên việc xin cấp phép xây dựng đối với các loại chung cư mini này có sự không thống nhất. Đồng thời, một trong những lý do khiến chất lượng xây dựng của các khu “chung cư mini” luôn ở trong tình trạng thấp và không đảm bảo an toàn chính là việc các cơ quan quản lý hoàn toàn buông lỏng công tác kiểm tra, giám sát, nghiệm thu sau cấp phép xây dựng.
Nổi bật là trường hợp của chung cư mini trên phố Khương Hạ, Thanh Xuân, là hiện trường của vụ cháy nghiêm trọng vừa qua. Qua kiểm tra, cơ quan chức năng xác định giấy phép xây dựng cấp cho chủ căn nhà ghi rõ “được phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ” nhưng trong đó không mô tả cụ thể nhà ở riêng lẻ này có nhiều căn hộ hay không. Thực tế, công trình này được xây với quy mô 9 tầng, trên mảnh đất 200 m2, nhưng có tới 45 căn hộ và 150 người cư trú. Điều này cho thấy cơ quan chức năng vẫn chưa làm tròn trách nhiệm trong công tác cấp phép và thẩm định giấy phép xây dựng, vẫn để tình trạng lách luật được diễn ra.
- Trách nhiệm quản lý phòng cháy chữa cháy
Pháp luật hiện hành yêu cầu một số công trình được xây dựng với quy mô nhất định sẽ phải đáp ứng các điều kiện về phòng cháy chữa cháy như thẩm duyệt thiết kế, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy; có nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn về phòng cháy chữa cháy; có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy; ... theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, một trong những đối tượng phải tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy này là “nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá”. Do đó, câu hỏi được đặt ra là liệu rằng “chung cư mini” có phải tuân thủ các điều kiện phòng cháy chữa cháy như trên hay không khi bản chất của loại hình này vẫn đang được pháp luật ghi nhận là nhà ở riêng lẻ.
Trong khi đó, thực tế các chủ chung cư mini chỉ xin giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ và với tính chất nhà ở riêng lẻ thì các điều kiện về phòng cháy chữa cháy dường như không được quản lý, kiểm duyệt khắt khe. Với vốn diện tích xây dựng chật hẹp, hầu hết các chủ đầu tư đều cố gắng tận dụng tối đa quỹ đất để làm các phòng và ít khi xây dựng lối thoát hiểm. Rất nhiều tòa chung cư mini chỉ có duy nhất một lối ra ở tầng 1, còn toàn bộ các tầng phía trên đều được cư dân dựng chuồng cọp để tránh trộm cắp. Ở các chung cư này, thiết bị phòng cháy chữa cháy cũng chỉ mang tính “minh họa” và chỉ đáp ứng về mặt hình thức nên không có quá nhiều tác dụng khi xảy ra cháy nổ.
- Một số kiến nghị trong việc quản lý chung cư mini
Nhận thấy các bất cập trong quy định pháp luật cũng như cơ chế quản lý chung cư mini hiện nay, nhóm tác giả xin đóng góp một số kiến nghị theo quan điểm cá nhân như dưới đây:
Thứ nhất, hoàn thiện hành lang pháp lý trong hoạt động cấp phép xây dựng, quản lý sau cấp phép đối với các công trình nhà ở nhiều tầng – “chung cư mini”. Theo đó, cơ quan chức năng cần quy định rõ tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, siết chặt việc cấp phép đối với các công trình này nhằm giảm bớt sự phát triển ồ ạt của loại hình “chung cư mini” khi chưa đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn, an toàn kỹ thuật. Đồng thời, cơ chế quản lý của chính quyền địa phương cũng cần phải được tăng cường với các biện pháp nghiêm khắc hơn, tránh tình trạng buông lỏng quản lý như thời gian vừa qua.
Thứ hai, xem xét bổ sung, quy định cụ thể các điều kiện phòng cháy chữa cháy đối với loại hình “chung cư mini”. Điểm b khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung yêu cầu đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ: “Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân”. Điều này cho thấy vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy đối với các nhà ở cao tầng nói chung, chung cư mini nói riêng đã được ghi nhận nhưng vẫn còn khá chung chung. Do đó, các hướng dẫn, giải thích cụ thể vẫn cần thiết phải được xây dựng và hoàn thiện trong thời gian sắp tới.
Như đã trình bày phần trên, do quỹ đất của chung cư mini khá hạn hẹp nên các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cũng cần phải được quy định ở mức độ khả thi, có thể áp dụng trên thực tiễn, chẳng hạn như trang bị thang dây thoát hiểm, mặt nạ chống khói, bình chữa cháy mini, …
Cuối cùng, cần nâng cao nhận thức của chủ đầu tư và của cả người dân mua căn hộ chung cư mini. Xét cho cùng, chung cư mini ra đời đã phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân có thu nhập thấp tại các thành phố lớn; do đó, chính sách đề ra là “nên quản, không cấm”. Bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật thì chính việc nâng cao nhận thức của chủ đầu tư và người dân cũng sẽ góp phần không nhỏ trong công tác quản lý chung cư mini hiệu quả.
- Kết luận
Không thể phủ nhận những giá trị của loại hình chung cư mini này đem lại, với lợi thế giá thành trung bình từ 100-600 triệu đồng/căn, lại nằm ở các quận trung tâm, chung cư mini đã thu hút nhiều người mua và trở thành một sản phẩm "hot" trên thị trường bất động sản của thời điểm mười năm về trước và bây giờ vẫn thu hút một số lượng không nhỏ khách hàng có nhu cầu. Mặc dù vậy, tính pháp lý và cơ chế quản lý loại hình nhà ở này vẫn đang là vấn đề đáng lưu tâm và cần thiết phải được hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi của người dân mua căn hộ, cũng như đảm bảo an toàn lợi ích cho xã hội.
ADK VIETNAM LAWYERS
