Cập nhập: 20.01.2025

I. Quy định chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất [1].

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người đủ điều kiện theo quy định, có thể cấp chung cho nhiều thửa đất của cùng một người. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, tên cả vợ chồng hoặc thành viên hộ gia đình sẽ được ghi trên giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được miễn hoặc ghi nợ. Diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào số liệu đo đạc thực tế, trừ khi có thay đổi ranh giới. Các trường hợp sai lệch vị trí hoặc diện tích đất có thể được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 với nhiều điểm mới quan trọng đã cụ thể hóa các quan điểm, chủ trương của Đảng tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý về đất đai, đặc biệt trong vấn đề liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tác động của các thay đổi này đối với sở hữu tài sản của người sử dụng đất.

II.  Mở rộng quyền quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Mở rộng đối tượng sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”. Tuy nhiên, mở rộng hơn so với Luật Đất đai 2013, căn cứ tại khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định mở rộng về người sử dụng đất bao gồm: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Cụ thể hóa quy định này, theo quy định tại Điều 28 và Điều 41 Luật Đất đai 2024, những cá nhân trên được phép mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, nhận thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về dân sự. Luật cũng mở rộng quyền sử dụng đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm quyền cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm, thế chấp tài sản gắn liền với đất, và góp vốn bằng tài sản đó trong các dự án đầu tư tại Việt Nam. Việc mở rộng quyền này nhằm thu hút kiều hối và thúc đẩy đầu tư, kinh doanh từ cộng đồng người Việt định cư ở nước ngoài tại Việt Nam[2]. Điều này cũng phản ánh sự đồng bộ với quy định về quốc tịch tại Luật Quốc tịch 2008.

Có thể thấy rằng, việc sửa đổi này là bước tiến đúng đắn, xác định rõ hơn quyền và trách nhiệm của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với tài nguyên đất đai.

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ

Luật Đất đai năm 2024 đưa ra các quy định mới cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho các thửa đất không có giấy tờ, bao gồm cả những thửa đất trong khu vực dự án, miễn là không có tranh chấp pháp lý đang diễn ra. Điều 138 quy định rằng các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ chính thức, nhưng không vi phạm luật đất đai, có thể đủ điều kiện để được cấp các giấy chứng nhận này. Biện pháp này nhằm giải quyết các vấn đề tồn tại lâu dài về công nhận pháp lý, đặc biệt là ở các vùng nông thôn nơi đất đai được thừa kế và sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ mà không có giấy tờ chính thức.

Luật cũng nêu rõ đất sử dụng trước ngày 01/07/2014, không có giấy tờ chính thức, có thể được cấp chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể: sử dụng liên tục, ổn định trước ngày 01/07/2024, không có vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái phép, được UBND cấp xã chấp thuận. Những sửa đổi này mở ra con đường chính thức hóa quyền sở hữu cho nhiều cá nhân, giúp giảm bớt sự bất ổn về mặt pháp lý cho những người sở hữu đất đã chiếm dụng đất không chính thức trong nhiều năm.

Tuy nhiên, đối với những hoạt động đầu tư, nhà đầu tư tốt nhất vẫn nên thận trọng đối với những người đầu tư vào đất không có giấy tờ, vì những giao dịch mua như vậy có rủi ro cố hữu. Mặc dù thường có giá cả phải chăng hơn, đất không có giấy tờ có thể khó xác minh về nguồn gốc, tuân thủ quy hoạch đô thị hoặc các tranh chấp tiềm ẩn. Nếu không có giấy chứng nhận sử dụng đất, người mua phải đối mặt với những thách thức trong việc xác nhận quyền sở hữu và có thể gặp phải các vấn đề như khiếu nại chồng chéo, quyền hạn chế về chuyển nhượng, thế chấp hoặc xây dựng và sự phụ thuộc vào thiện chí của người bán.

Tóm lại, Luật Đất đai năm 2024 cung cấp một con đường để công nhận hợp pháp đối với đất không có giấy tờ, đặc biệt là có lợi cho những người sở hữu đất nông thôn đã sử dụng đất thừa kế qua nhiều thế hệ. Bất chấp những cơ hội mới này, đất không có giấy tờ vẫn là một khoản đầu tư có rủi ro tiềm ẩn. Người mua và nhà đầu tư được khuyên nên cân nhắc những lợi ích tiềm năng so với những hạn chế trong bảo vệ pháp lý và quyền đối với đất đai bị hạn chế cho đến khi đạt được chứng nhận đầy đủ.

III. Tăng cường các tiêu chuẩn minh bạch và tuân thủ

1. Hệ thống định giá đất theo thị trường phù hợp với thực tiễn

Theo Luật Đất đai 2013, giá đất được xác định theo khung giá đất do Chính phủ ban hành mỗi 5 năm một lần cho từng loại đất và từng địa phương. Mặc dù có  điều khoản cho phép điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất theo đó khi giá đất trên thị trường cao hơn giá tối đa hay thấp hơn 20% giá tối thiểu cho loại đất đó, thì thực tế trong những năm qua, giá đất trên thị trường luôn có mức chênh lệch rất lớn với khung giá đất của Nhà nước, đặc biệt tại các đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Khung giá đất không theo kịp thực tế đã dẫn tới những hệ lụy thiếu minh bạch. Cụ thể, Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để có thể giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì người dân vô cùng thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường[3].

Do vậy, việc bỏ khung giá đất nhằm hướng tới một thị trường giao dịch công bằng, minh bạch, đôi bên có lợi và đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hơn. Theo Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước sẽ giao quyền cho các địa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng ra bảng giá đất sao cho phù hợp nhất với thị trường để đảm bảo tính công khai, minh bạch, và ngăn ngừa tình trạng hai giá đất trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Việc loại bỏ khung giá đất về vĩ mô sẽ không trở thành nguyên nhân chính của việc tăng giá đất trên thị trường, sở dĩ, khi giá đất bám sát thực tế thị trường, thì thuế, phí đất cũng sẽ căn cứ theo mức giá đất thị trường như vậy, đồng nghĩa thuế phí sẽ tăng theo. Điều này dần khiến việc đầu cơ vào đất đai, giao dịch chuyển nhượng sẽ kém hấp dẫn hơn rất nhiều.

2. Nâng cao tiêu chuẩn tuân thủ và bảo vệ người mua

Theo quy định trước đây, các dự án bất động sản được phát triển một cách ồ ạt và không tương thích với điều kiện phát triển kinh tế và nhu cầu thị trường. Một số đô thị lớn, tập trung nhiều dân cư thì lại có quá nhiều dự án bất động sản cao cấp, thiếu những dự án bất động sản tầm trung hoặc thấp cho đại đa số người dân, hoặc các dự án nghỉ dưỡng cao cấp ven biển phát triển ồ ạt làm phá vỡ quy hoạch, tác động xấu đến môi trường, mất cân bằng sinh thái. Đồng thời, do các lỗ hổng pháp lý trong pháp luật về đất đai, đầu tư khiến nhiều dự án trải qua thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, phải điều chỉnh tiến độ nhiều lần, kéo dài thời gian, dần khiến các công trình trở thành các dự án ma, ảnh hưởng tới người mua nhà và trở thành gánh nặng cho xã hội.

Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo ra một hành lang pháp lý phù hợp để quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến người dân, tổ chức. Đồng thời, việc phát triển các dự án bất động sản thương mại sẽ thực hiện thu hồi đất theo tiêu chí chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn với đầy đủ đồng bộ cơ sở hạ tầng, dự án có điểm nhấn và tạo động lực phát triển kinh tế cho khu vực lân cận. Quy định mới này sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp.

  IV. Kết luận

Những cải cách về pháp luật đất đai 2024 tại Việt Nam cho thấy quyết tâm cao của Chính phủ Việt Nam trong việc cải thiện tính minh bạch, tính chắc chắn về mặt pháp lý cũng như hiệu quả trên thị trường bất động sản. Bằng cách chính thức công nhận các loại hình bất động sản mới như căn hộ chung cư và văn phòng, đồng thời mở rộng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các vùng đất nông thôn không có giấy tờ, những cải cách này mang lại sự an toàn hơn cho các nhà đầu tư và tăng giá trị thị trường. Việc chuyển sang hệ thống định giá đất theo thị trường và việc đưa ra các tiêu chuẩn tuân thủ chặt chẽ hơn sẽ cải thiện tính công bằng và giảm rủi ro trong các giao dịch bất động sản, hỗ trợ phát triển bền vững. Nhìn chung, những cải cách này sẽ giúp thiết lập một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn, phù hợp với các mục tiêu kinh tế xã hội chung của Việt Nam.

ADK VIETNAM LAWYERS

[1] Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024

[2] https://tapchitoaan.vn/luat-dat-dai-2024-mo-rong-quyen-su-dung-dat-cua-nguoi-viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai10436.html

[3]https://vass.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/noidung/tintuc/Lists/TinHoatDongKhoaHoc&ListId=dd36f517-6ea3-4bf7-981f-30fd3a2f39b1&SiteId=37596567-bc8d-47de-878d-a9d5b872324b&ItemID=1816&SiteRootID=85fcbf64-f95c-4e10-ac76-1f5d93cfd597

Contact